Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Многие граждане РФ приобретают недвижимость с помощью жилищного кредитования. Популярность таких банковских программ связана с тем, что они делают приобретение жилых объектов доступным. Однако нередко возникают различные ситуации, когда приходится продать квартиру в ипотеке Сбербанка. По этой причине вопрос о возможности проведения подобных сделок и нюансов очень актуален среди заемщиков.

Причины реализации

В большинстве случаев необходимость продажи квартиры в ипотеке Сбербанка возникает из-за отсутствия у клиента денег для совершения ежемесячных взносов. Оплата по ссуде отсутствует, а сумма долга возрастает вместе с начисляемыми процентами и штрафами за просрочку.

Ухудшение платежеспособности потребителя ипотеки происходит по нескольким причинам:

• увольнение заемщика по решению работодателя;
• возникновение спора с родственниками, которые также участвуют в оплате кредита;
• гибель родственника, ранее помогающего совершать клиенту взносы;
• утрата трудоспособности, если ранее страховка на этот случай не оформлялась.

Единственно верным разрешением ситуации, когда плательщик не может ежемесячно оплачивать заем, является продажа ипотечного объекта недвижимости и приобретение альтернативной жилплощади по сниженной цене.

Можно ли продавать ипотечные квартиры

Финансовому учреждению выгодно, чтобы деньги, выданные под проценты клиенту, были возвращены. Продать квартиру в ипотеке Сбербанка можно, так как при возникновении материальных затруднений у плательщика кредитная организация обычно помогает должнику реализовать объект недвижимости.

Один из вариантов — оформление договора купли-продажи (ДКП). Если удастся сбыть жилье, Сбербанк получит прибыль, поскольку вернет выданные средства и сможет найти другого заемщика.

Для реализации квартиры, взятой в ипотеку, необязательно полностью погашать ссуду. Сделки по обороту таких недвижимых объектов составляют ½ всех операций. Сначала нужно оформить разрешение финансовой организации.

Способы продажи

Реализовать жилье, взятое в кредит, допускается четырьмя способами:

• досрочно погасить заем;
• самостоятельно продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка;
• передать долговые обязательства;
• реализация банком.

Досрочное погашение

Вариант подойдет лишь тогда, когда имеется возможность вернуть ссуду досрочно:

1. Нужно отправиться в филиал Сбербанка и написать заявление с просьбой предоставить согласие на досрочное погашение.
2. Определить сумму долга по займу.
3. Заключить предварительный договор с покупателем и нотариально заверить его.
4. Далее заемщику и всем зарегистрированным в квартире лицам понадобится выписаться. Это также касается несовершеннолетних жильцов.
5. Покупатель вносит задаток погашения ссуды в полном объеме.
6. Затем между Сбербанком, продавцом и покупателем заключается соглашение о снятии обременений и закрытии жилищной ссуды. Недвижимость реализуется только после регистрации отмены обременения в органах Росреестра.
7. Финальным этапом будет переуступка права собственности покупателю в Регпалате.

Самостоятельная продажа

Для такого способа реализации квартиры продавцу не стоит скрывать, что объект находится в залоговом обременении у банка, поскольку такое поведение расценят как мошенничество. Проведение сделки несложное, главное действовать в соответствии с законодательством:

1. Сначала следует найти человека, который готов приобрести обремененную недвижимость.
2. Покупателю необходимо составить с менеджером Сбербанка предварительный документ купли-продажи и заверить его нотариально.
3. Далее потенциальному владельцу потребуется внести нужное для оплаты долга количество средств. С этой целью используется одна из двух банковских ячеек. Во вторую кладется оставшаяся сумма, которая передается нынешнему заемщику.
4. Банк отменяет обременение жилплощади.
5. ДКП регистрируется в Росреестре.

После этого ячейки с деньгами становятся доступными для продавца и Сбербанка.

Продажа банком

Разновидность сделки подразумевает полное участие банка, который не выступает сторонним наблюдателем, а ведет процедуру на всех этапах, предоставляет 2 ячейки и оформляет всю документацию. Специалисты банка сами свяжутся с Регпалатой. Продавцу нужно только подписать необходимые бумаги:

1. Покупатель жилплощади, находящейся в ипотеке, кладет деньги в первую ячейку за жилье, а во вторую — разницу между долгом и стоимостью недвижимости.
2. Сбербанк передает регистрационному органу информацию о снятии с объекта обременений и выплате ссуды.
3. Право на владение квартирой переходит новому собственнику.

Подобная схема совершенно невыгодна заемщику, потому как банк не стремится реализовать квартиру по завышенной цене. Учреждению важно вернуть одолженные средства, поэтому достаточно и того, что величина задолженности будет аналогична стоимости жилья.

Переуступка долга

Такое решение продать ипотечное жилье означает передачу обязательств оплаты долга перед банком другому лицу. В этой ситуации ссуда переоформляется на покупателя. С финансовым учреждением составляется соглашение о переводе оставшейся суммы задолженности на нового заемщика. Большинство покупателей сами стремятся приобрести обремененную квартиру, поскольку такие объекты стоят дешевле:

1. Претендент подает пакет бумаг, а банк рассматривает запрос на ипотечный заем.
2. При положительном ответе производится процедура оценки приобретаемой квартиры.
3. Кредитная организация занимается переоформлением залога в Регпалате.
4. Заемщик подписывает соглашение о передаче долговых обязательств. В случае модификации кредита покупателем может выступать другой банк.

Такая ситуация подразумевает перевод займа на имя финансовой организации, которая предоставляет новую ссуду для выплаты старой. Эта схема часто используется, поскольку ежегодно ставка по процентам на ипотеку снижается. Когда заемщик находит более выгодные условия, он осуществляет перекредитование и становится должником другого банка.

Продавая ипотечное жилье, следует помнить еще и о том, что реализация недвижимости, которая была в собственности до трех лет, облагается налоговым сбором в размере 13% от суммы квартиры.

Порядок проведения сделки

Если не получается выплачивать взносы по ипотеке, остается лишь продать квартиру.

Стороны сделки по продаже квартиры, взятой в кредит:

• покупатель недвижимости;
• собственник объекта (заемщик);
• банк, предоставивший ссуду.

Ипотечнику дозволено продать залоговое имущество только при согласии кредитора.

Как происходит продажа

Первое, что надлежит сделать плательщику — это оповестить банк о желании выставить квартиру на продажу. Если проигнорировать этот момент, займодатель может приостановить сделку через Регпалату.

1. В извещении обязательно перечисляются объективные причины реализации: тяжелое заболевание, переезд или ухудшение платежеспособности. Если причина не столь существенна, банк может отказать, поскольку гораздо больше он заинтересован в пролонгации срока возврата долга с увеличением процентов.
2. Поиск покупателя, готового пойти на ряд условий:

• приобрести ипотечную недвижимость;
• перевести средства для отмены обременения;
• ожидать окончания процедуры регистрации права собственности на свое имя.

Покупателю обязательно следует заранее сообщить об особенностях совершения сделки:

1. Долг погашается средствами потенциального собственника. Составляется договор о внесении задатка. Только после оплаты квартира освобождается из обременения. При отсутствии соответствующих знаний стоит обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Подписи на договоре заверяются нотариусом. Это будет также гарантией покупателя, что заемщик не передумает и сделка состоится в оговоренный срок. Если этого не случится, задаток придется вернуть в двойном эквиваленте. В тексте соглашения обязательно прописываются сроки продажи недвижимости для ипотечника и период снятия обременений — для банка.
2. Оформление справки о списании задолженности с заемщика. Документ и закладная выдаются в день составления договора о задатке и переводе нужной для погашения ссуды суммы.
3. Снятие обременения органами Росреестра. Продавец вместе с сотрудником банка подает пакет бумаг в Регпалату с целью отмены залогового отягощения с продаваемого объекта.

Алгоритм расчета состоит из следующих шагов:

1. Погашение займа средствами покупателя в форме задатка.
2. Выплата второй части денег за квартиру.
3. Каждая из двух сумм заносится в отдельную ячейку. Доступ к сейфам до составления ДКП открыт лишь покупателю. Когда Регпалата снимет обременение, а к новому собственнику перейдут полномочия, ячейки станут открытыми для банка и бывшего владельца.

Также продавцу понадобится предоставить покупателю пакет бумаг.

Список документов

Комплектация списка зависит от разновидности сделки, выбранной потенциальным собственником квартиры. Если участвует банк, обязательно подписывается соглашение о продаже долговых обязательств по ипотеке заинтересованному лицу.

В этом случае пакет бумаг будет состоять из следующих наименований:

• проект ДКП, где предметом выступит ипотечная недвижимость, а цена сделки не ниже суммы оставшейся задолженности по кредитному соглашению;
• документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (аналогичны обычным требованиям банка для претендентов на получение жилищной ссуды);
• договор о переводе долга по ипотеке на другое лицо.

Перечень бумаг может варьироваться в соответствии с требованиями банка, который выносит вердикт о возможности продажи залогового имущества.

Если сделка происходит без участия Сбербанка и его разрешения, список документов выглядит следующим образом:

• первичный договор по ипотеке, который поможет установить сумму задолженности по ссуде;
• выписка из журнала Росреестра с указанием полномочий продавца на реализуемую квартиру и залогового обременения;
• предварительный ДКП, где прописывается намерение сторонами совершить сделку и предусмотрение возможности внесения задатка для выплаты кредита;
• расписка от имени продавца о получении им денег;
• ДКП, подписание которого произойдет, когда ипотека погасится, а залог снимется.

Если имеется указанный список бумаг и согласие участников совершить передачу денег до заключения основной сделки купли-продажи, допускается провести процедуру без обращения в отделение банка за разрешением на отчуждение залоговой квартиры.

Особенности реализации недвижимости, купленной на маткапитал

Для продажи ипотечной квартиры, приобретенной с помощью привлечения материнского капитала, тоже нужно добиться разрешения от Сбербанка. В таком документе перечисляются условия, при выполнении которых банк позволит провести сделку. Примером служит обязательное требование уплаты комиссии.

После получения дозволения можно выплачивать оставшуюся задолженность по ипотеке. Затем заемщику понадобится собрать необходимые справки в регистрационный орган для снятия обременения и передачи права собственности.

При самостоятельном ведении сделки следует помнить основные рекомендации.

Сбербанк не следует какой-то определенной схеме действий, а выбирает оптимальный вариант для защиты собственных прав.

Продажа супругами при разводе

Многие пары принимают решение расторгнуть брак, что влечет необходимость раздела нажитого имущества и общих долговых обязательств. Для реализации квартиры при разводе применяют 2 алгоритма:

1. Оформление ипотеки после вступления в брак. Бывшим супругам нужно составить дополнительный договор в филиале банка к соглашению жилищного кредитования. В таком случае заем разделяется на две новых ссуды или переписывается на имя одного из плательщиков. Условия формируются банком в частном порядке, поэтому стоит сначала получить у специалистов консультацию.
2. Выдача ипотечного кредита до заключения брака. В этом случае кредитозаемщиком является один из разведенных супругов, а квартира по закону не относится к совместно нажитой собственности. Разделяют лишь платежи, внесенные после вступления в брак.

Добиться раздела ежемесячных взносов допустимо только при получении соответствующего судебного решения. По вопросу также рекомендуется проконсультироваться с менеджером Сбербанка.

Продажа с помощью риэлтора

Часто владельцы ипотечных квартир для реализации недвижимости обращаются к услугам риэлторских агентств. До визита к юристам стоит отправиться в банк и уточнить доступные варианты продажи у служащих Сбербанка. Затем следует составить договор с риэлтором, который займется сбором нужных для процедуры бумаг и поиском покупателя.

Фирмы берут за предоставление услуг большой комиссионный сбор, однако продажа квартиры в ипотеке произойдет гораздо быстрее, чем при самостоятельном решении вопроса. По этой причине подобный способ оптимален при необходимости сбыта в кратчайшие сроки.

Особенности сделок с объектами, приобретенными по военной ипотеке

По законодательству, объекты недвижимости, купленные по целевой программе жилищной и ипотечной ссуды, до полной выплаты находятся в залоге у банка и Минобороны России. Снятие обременения возможно только после окончания двадцатилетнего срока службы. Для продажи сначала понадобится найти денежные средства на погашение кредита.

Сделка проводится по следующему алгоритму:

1. Заемщик сообщает Росвоенипотеке и банку о своих намерениях продать жилплощадь и отменить обременения.
2. В отделении выясняется размер долга и погашается.
3. Клиент находит покупателя и получает документ об отмене обременения.
4. Орган Росреестра выдает пользователю правоустанавливающее свидетельство.
5. Продажа происходит по стандартной схеме.

Риски для сторон

Любая сделка с недвижимостью, купленной на кредитные средства, не является безопасной. Особенно это касается покупателя. В случае недобросовестности продавца потенциальному собственнику не удастся приобрести обремененную квартиру, суд не согласится помочь, а объект не перейдет в его собственность.

Ситуации с подделкой документов иногда встречаются, как и отсутствие нужного пакета бумаг и или его несоответствие требованиям банка для переоформления жилплощади. Препятствием станет и запрет продажи недвижимости органами опеки, если владелец — несовершеннолетний гражданин.

Процедура реализации ипотечного имущества на каждом этапе контролирует банк. Он больше остальных участников заинтересован в успешном заключении и законности сделки. Важный параметр в этом вопросе — платежеспособность покупателя, так как если она ниже требуемой, финансовое учреждение откажет в переоформлении.

Стоит проявить осторожность во время взаиморасчетов с покупателем и отказаться от любого подозрительного варианта передачи денег, что нередко практикуются мошенниками. В такой ситуации велика опасность срыва сделки, но при выявлении недобросовестности покупателя продавцу будет проще избежать лишних проблем в будущем.

Следует помнить еще и о том, что преступники могут обмануть и менеджеров банка. На этот случай к процессу подключается страховая служба, которая обязана проверять легальность и правомерность всех этапов сделки, что позволит раскрыть любую теневую схему. Наибольшая опасность для продавца состоит в потере времени при отказе покупателя предоставить жилищный заем.

Заключение

Ипотечная недвижимость сегодня продается достаточно часто. Обычно это связано с отсутствием у заемщика возможности далее производить ежемесячную оплату, так как в подобной ситуации это единственное объективное решение. Первое, что понадобится для продажи — это разрешение Сбербанка, а второе — найти подходящего покупателя.

После выполнения этих двух шагов оформляется сделка. Для этого предусмотрено два решения: погашение покупателем ипотеки или переоформление жилищной ссуды на его имя. Практикуется также способ модификации ипотеки в потребительский заем. Операции с кредитной недвижимостью рискованны для всех сторон сделки.