Счета эскроу для физических лиц: основные понятия и особенности

Условный банковский счёт, на котором ведется учет денежных средств до выполнения определенных обязательств, называется «Escrow». Открыть счёт эскроу можно при совершении любых финансовых сделок, связанных с высоким риском. Особые виды услуг по их открытию могут оказывать финансовые организации, некоторые юридические компании, а также обученные эскроу-агенты.

Данная система широко используется при совершении стандартных операций с недвижимостью, в которых участвуют сразу три лица — продавец, покупатель, а также непосредственно банковский агент, который тщательно следит за надежностью проведения сделки и движением финансовых средств по счетам.

Только при соблюдении всех обязательств по операциям с недвижимостью финансовые средства могут быть переведены продавцу — момент перевода осуществляется после подписания необходимой документации. В мировой практике чаще всего специальные виды счетов могут использоваться наравне с такими популярными инструментами как инкассо, вексель, также аккредитив.

Использование безопасной системы расчёта позволяет максимально снизить все возможные финансовые риски для физических лиц — при грамотной организации можно полностью избежать возможности мошенничества.

Эскроу счета простыми словами

«Эскроу» называют счета временного назначения, на котором до определенного этапа сделки хранятся денежные средства. Открытие счёта эскроу для физических лиц осуществляется на платной основе — данная банковская услуга предусматривает внесение платы в процентном соотношении со стоимостью продаваемого объекта. В стандартном режиме банковские организации берут 1% за пользование данной услугой. При продаже недвижимости взнос получается достаточно большим, но данный вид расчета обеспечивает полную безопасность совершения любой сделки.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо заключить договор счета эскроу с выбранной банковской организацией, которая предоставляет такую возможность. В стандартной банковской структуре существуют два вида подобных счетов — открываемый при совершении имущественной сделки, а также специальный вид банковской услуги, обслуживающей непосредственно ипотечных кредиторов. Все денежные средства размещаются на них с условием «депонирования» — специального вида блокировки, предусматривающего невозможность воспользоваться денежными средствами до выполнения указанных в договоре обязательств.

Если возникают любые сомнения при совершении сделок с участием недвижимости, важно воспользоваться данной услугой, поскольку это обеспечит детальное подтверждение наличия необходимой денежной суммы и максимально безопасное завершение продажи.

Специальная банковская разработка позволяет вносить денежный задаток до совершения сделки и избавляет от необходимости наличного расчёта между продавцом и покупателем. Преимущества очевидны, если покупатель является клиентом банка, он может переводить личные средства сразу на эскроу счет без обналичивания. Дополнительно данные «временные счета» позволяют своевременно контролировать совершение налоговых отчислений за продажу, что является важным условием при продаже ипотечной недвижимости.

Данный банковский продукт предоставляется предпринимателям и юридическим лицам. Эскроу счет для физических лиц также может предоставляться при наличии официально оформленного патента на деятельность. Денежные средства всегда можно «заморозить» до момента номинальных выплат, которые оговариваются в предварительном договоре.

Преимущества и недостатки

Для максимальной защиты собственных финансовых средств всегда можно открыть эскроу счет — многие уже оценили достоинства данного вида услуг, среди которых можно выделить:

• минимизирование любых рисков со сделками, связанными с приобретением дорогостоящего имущества — именно поэтому использование счёта эскроу в долевом строительстве и других вариантах приобретения жилья становится наиболее актуальным;
• состояние счёта в индивидуальном порядке проверяется банковскими служащими — это обеспечивает гарантированную защиту от любых мошеннических действий;
• продавец может рассчитывать на гарантированную покупку недвижимости, поскольку человек, открывший специальный счет, вряд ли откажется от заранее согласованной сделки.

Среди минусов популярного банковского решения можно выделить следующие:

• достаточно высокая стоимость процентной оплаты услуги;
• необходимость оформления дополнительной документации — потребуется заключение специального договора с банковской организацией;
• не все банковские структуры готовы предоставить данную услугу — в России с ней работают ограниченное число банков.

Многие активно используют инновационное банковское решение при осуществлении любых финансовых сделок, где важно обеспечить полную безопасность проведения личных средств. К примеру, специальные эскроу счета застройщика являются обязательным компонентом осуществления безопасной деятельности по продаже любых имущественных объектов по соглашению с законодательством.

Отличия эскроу счета и аккредитива

Две популярные банковские операции, связанные с безопасным проведением всех платежей, могут существенно отличаться:

1. Закрытие эскроу осуществляется в особом режиме — при данной процедуре обязательно должны присутствовать все участники осуществляемой сделки. Аккредитив покупатель может отозвать в любой момент.
Важно! В стандартном режиме инструмент ранее мог быть отозван самим банком. Данный вид аккредитива был назван отзывным и был запрещён в международной расчетной системе в 2007 году.
2. Аккредитивная расчетная форма обязательно регламентируется при помощи законодательной структуры, в отличие от эскроу счёта, имеющего более гибкую систему контроля. В условиях использования второго банковского продукта, обе стороны могут диктовать условия сделки в индивидуальном порядке, для реализации аккредитива потребуется соблюдать все параметры, которые заранее прописаны в специальных актах, установленных Центробанком.
3. Отличие заключается в стандартном формировании пакета документации, также существенная разница наблюдается в основах законодательного рассмотрения условий сделки.
4. При использовании аккредитива вся финансовая ответственность за сбережения полностью принадлежит продавцу и покупателю, во втором случае банковская структура самостоятельно должна контролировать и проверять законность выполнения официальной сделки до момента ее завершения.

Существует и некоторое сходство между двумя представленными системами — функциональным назначением обоих банковских продуктов является значительное снижение финансовых торговых рисков.

Список банков, имеющих право обслуживать счета эскроу

В России при любых операциях с недвижимостью наиболее активно используются особые виды безопасных счетов, эскроу — в каких банках их открывают, интересует многих участников осуществляемой сделки.

В законодательно-правовой базе РФ использование специальных расчетов при совершении номинальных сделок с недвижимостью появилось в 2014 году. Не все банковские структуры предоставляют полные пакетные решения по реализации всех функциональных возможностей данные расчетной системы. Специальные виды операций банки стали предоставлять только в 2016 — именно в этом году предложил счёт эскроу Сбербанк, до этого воспользоваться данной услугой можно было лишь в некоторых непопулярных банках. В Российской банковской структуре данную услугу предоставляют следующие организации — ВТБ24, Соверен банк, а также Уралсиб.

Стоит отметить, что при приобретении зарубежной недвижимости, заключить договор на обслуживание спецсчета потребуется в иностранных банковских организациях. Во многих странах данная практика формирования безопасных сделок с недвижимостью является распространенной и доступной для всех граждан без дополнительных ограничений. К примеру, компания в США Title Company полностью специализируется на предоставлении и открытии данной расчетной системы и предоставляет возможность воспользоваться безопасным временным счётом.